FUSION DE TERRENOS
Como aumentar instantaneamente el valor de su propiedad cuando realizas la fusion de lotes de terrenos de sus predios
Si estas interesado en unir o fusionar dos o más terrenos para convertirlo en un terreno más grande, entonces lee o mira hasta el final esta pagina en donde revelo como puedes aumentar automáticamente el valor comercial del terreno resultante, a través, del trámite de la FUSION de Terrenos ó Fusión de Lotes.
Pero antes, vamos a introducirnos en el tema y voy hacer lo mejor posible para explicarte con palabras sencillas respondiendo a las siguientes preguntas
- ¿Qué es la Fusión de terrenos?
- ¿Cuándo es conveniente Fusionar dos Terrenos?
- ¿Cuándo NO es conveniente la Fusión de Lotes?
- ¿Cómo aumenta el Valor de tu Propiedad mediante la Fusión de Terrenos?
- ¿Cómo es el proceso para hacer una fusión de terrenos?
- Preguntas Frecuentes de la Fusión Predial
En primera instancia, es importante señalar que una vez aprobado el proyecto de Fusión, este debe ser inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, antes de poder enajenar o trasferir el lote resultante
No me voy a ocultar nada, y luego te voy a mostrar cuales son los antecedentes necesarios para la Fusion de Terrenos y te voy a mostrar que debe de contener un Plano de Fusion para ser presentado en la Municipalidad respectiva.
Estas listo!!!-….OK, pero antes déjame decirte quien soy y que me da la autoridad para hablarte acerca del proceso de la Fusion de Lotes.
Hola, soy Patricio Becar Elissegaray.
Me dedico a mejorar la calidad de vida de las personas al diseñar y optimizar sus espacios. Soy Arquitecto de la Universidad de Chile, con más de 12 años de experiencia profesional diseñando proyectos de diversas envergaduras, construyendo obras de principio a fin, tasando propiedades y ofreciendo servicios de Inspección de Obras.
Ademas he trabajado, por varios años como Arquitecto en distintas municipalidades en la Direcciones de Obra. También he trabajado en empresas inmobiliarias, constructoras y en compañías especializadas en la Tasación de Inmuebles.
Pero no me he quedado solamente ahí, pues me encanta estudiar y es así como obtuve mi Magister en Gestión para la Globalización en Ingeniería Industrial en la Universidad de Chile. Y también, logre un Master in Management, en la Escuela de Negocios de la Universidad de Macquarie en Sydney, Australia.
¿Qué es la Fusión de terrenos?
La Fusión de terrenos o Fusión Predial consiste en la unión de dos o más lotes colindantes generándose un predio de mayor tamaño. El resultado de este trámite es que a partir de los lotes originales se genera un solo lote, es decir, una sola propiedad o unidad. En la Fusión de Terrenos un requisito fundamental es que todas las propiedades sean de dominio de un mismo propietario, o de un grupo de propietarios.
¿Cuándo es conveniente Fusionar dos o más Terrenos?
Si desea construir una edificación de mayor tamaño que no cabe en uno de los lotes iniciales.
Si desea generar un nuevo acceso al Terreno desde otra Avenida, calle ó Pasaje.
Si desea aumentar el Valor Comercial de su Terreno
¿Cuándo NO es conveniente Fusionar dos o más Terrenos?
Por ejemplo, si posee un terreno Comercial y vecino a este, posee un terreno con destino Habitacional, una vez realizada la FUSION, es muy probable que el Valor de las Contribuciones aumente dramáticamente al destino que paga mayores contribuciones, es decir, en este caso al destino Comercial. Este tipo de fusiones se recomienda sólo sino hay más remedio que fusionar para disponer de una mayor cabida o accesibilidad para las construcciones.
Si Usted está pensando Fusionar un terreno que posee un nivel de Urbanización completa y recibida por la Municipalidad y desea fusionarlo con un terreno contiguo que posee una urbanización deficiente. La verdad, es que no es un buen negocio, pues predio resultante de la Fusión, quedara en una situación de Urbanización Incompleta y para enajenar, o transferir a terceros el dominio de la propiedad, tendrá que ejecutar o bien garantizar ante el Municipio, las obras de urbanización que requiera el total del terreno, por ejemplo, tendrá que ejecutar a sus costas los gastos de las nuevas aceras o veredas, parte de la calzada, alumbrado público, arborización exterior, señalética vial, etc.
Por ejemplo, si existe una SUBDIVISION aprobada y actualmente existen tres terrenos colindantes que nacieron de esta Subdivisión, y ahora Usted decide que es momento de Fusionar parte de ellos , pues por ejemplo, desea hacer un proyecto más grande o simplemente vender . Pasa en estos casos que si Usted, en el futuro se arrepiente de haber Fusionado los terrenos, a veces es bastante difícil volver a Subdividirlos en las condiciones iniciales. En efecto, es más fácil Fusionar que Subdividir los terrenos, pues las leyes fomentan la Fusión por sobre la Subdivisión de terrenos.
¿Cómo aumentar instantáneamente el Valor de tu Propiedad mediante la Fusión de Terrenos?
Aquí va lo prometido. Un predio resultante de la Fusion de dos o más terrenos aumenta automáticamente su valor comercial por dos factores. Uno de ellos es fácil de intuir y el otro es un poco más rebuscado pues nace de un Articulo de la Ley General de Urbanismo y Construcción que rige en Chile, que algunos arquitectos omiten o simplemente desconocen.
Pues bien, vamos por el primer factor:
- Aumento de la Cabida de un Terreno:
Esto es que simplemente dentro del terreno resultante de la fusión predial, se hace posible construir una mayor cantidad de metros cuadrados, lo cual hace que el terreno sea más atractivo para el mercado inmobiliario. Es decir, un terreno con una mayor capacidad de edificación, generalmente siempre tendrá un mayor valor comercial que aquellos terrenos limitados en su construcción. Pongamos por ejemplo tres terrenos de 250 m2 cada uno, en cada uno de ellos cabe cómodamente una vivienda tipo DFL-2, es decir de 140 m2 construidos. Ahora imaginemos que estos tres terrenos se fusionan, y como resultado se obtiene un paño de 750 m2, en el cual –si la normativa de la zona lo permite- perfectamente podríamos edificar un edificio de al menos 12 departamentos de 90 m2. Es decir, hemos cuadriplicado la cantidad de viviendas y se ha aumentado en 660 m2 la cantidad de superficie edificada vendible.
Hasta aquí, le perece que es un buen negocio Fusionar Terrenos. Sí, cierto!!… Pues bien, ahora hablemos acerca del segundo factor.
- El Beneficio del Art. 63 de la Ley General de Urbanismo y Construcción:
En este artículo de la ley se menciona que la fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%. Esto de forma simple, significa que producto de la Fusion de Lotes, a Usted lo premian otorgándole casi un tercio de mayor capacidad para construir en el terreno resultante. Es decir, y como dije antes, un terreno tendrá un mayor valor comercial si es factible construir ahí una mayor cantidad de metros cuadrados. Ahora, imagínese que podríamos construir un 30% más de lo comúnmente permitido.
Usted comparte conmigo que esto se está poniendo cada vez más mejor… Cierto que si!!.. Pues bien sigamos con el ejemplo anterior, y digamos por ejemplo, que podemos construir no solo 12 departamentos, sino que ahora podemos construir 15 departamentos. En conclusión, en nuestro ejemplo, hemos densificado el suelo, transformando tres propiedades unifamiliares aisladas convirtiéndolas en un terreno mayor con una capacidad aun mayor para construir, en la cual pueden vivir 15 familias en el terreno.
Ahora bien, con este sencillo ejemplo, solo deseo demostrarle que debido a la Fusion de Terrenos, el terreno resultante se hace más atractivo y genera mayor interés por parte del mercado inmobiliario y en consecuencia la propiedad fusionada, aumenta de valor comercial automáticamente.
¿Cómo es el proceso para hacer una fusión de terrenos?
En la Fusión Predial intervienen tres instituciones, en el siguiente orden. La Municipalidad, el Servicio de Impuestos Internos (SII) y el Conservador de Bienes Raíces (CBR) que le corresponda a su comuna.
El Arquitecto que Usted contrate presentara el Plano de Fusión y obtendrá la Resolución de Fusión, autorización que la emite la Dirección de Obras. También autoriza en primera instancia la enajenación del lote
El propietario completa un formulario solicitando un nuevo ROL para la propiedad. En definitiva, el SII elimina el resto de los roles y deja sólo un Rol para la propiedad.
El propietario inscribe la Fusión, la que junto al visto bueno de la Dirección de Obras, le permiten a Usted enajenar el predio, es decir, transferir la propiedad a un tercero.
Listado de Documentos solicitados para la Fusion de Lotes
- Formulario de Fusión de Terrenos
- Plano de Fusión patrocinado por el Arquitecto
- Escrituras de los lotes
- Certificado de Dominio Vigente
- Certificado de Informes Previos
- Certificado de Avalúo Desglosado
- Patente al día del Arquitecto
- Certificado de Deuda de Contribuciones al día
- Resolución de Fusión y Plano de Fusión aprobado por el Municipio
- Certificados de Numero
- Escrituras de los lotes y/o Certificado de Dominio Vigente
- Título de Dominio de la Propiedad
- Certificado de Deuda de Contribuciones al día
- Resolución de Fusión y Plano de Fusión aprobado por el Municipio
- Certificados de Numero Municipal
Proceso de Fusion de Lotes
Preguntas Frequentes & Respuestas
La ley señala con claridad que debe ser un sólo propietario, el cual puede ser una persona natural o jurídica, o bien una sucesión, esta ultima la cual se entiende como solo un dueño.
Si, los predios están afectos a utilidad pública, por ejemplo por un ensanche de caminos, la respuesta es que si es posible efectuar la Fusión.
Esto difiere en el caso que se requiera Enajenar un predio resultante de una Subdivisión Afecta a Utilidad Pública, pues en ese caso es necesario realizar a su costa la urbanización exterior o bien garantizar las obras ante el Municipio.
