Costos y Tramites para Construir una Casa

Aquí les dejamos  un Interesante Articulo publicado en el Diario El Mercurio el 15 de Noviembre del 2014, relacionado con  Los costos y tramites que debe tener en cuenta si se Construye una Casa.

Costos de Construir una Casa

Entre que se toma la decisión de construir una casa y el tiempo en que efectivamente comienzan los trabajos pueden pasar ocho meses, o incluso más. “En ese primer período ni siquiera ha entrado una pala al terreno y se gastan en promedio $15 millones, que se tienen que contabilizar en el presupuesto final”, advierte Rodrigo Compan, socio de la constructora CBC Arquitectura y Construcción.

El primer egreso es el estudio topográfico, antecedente que tiende a pedir el arquitecto antes de comenzar cualquier trabajo.

“Este sirve para ver si hay desniveles o distintas alturas, además de poder entender cuáles son los deslindes del terreno”, explica el arquitecto Juan Hernández, con experiencia en más de 10 proyectos de casas particulares. Según cuenta el profesional, este informe ronda los $300 mil.

En esta etapa inicial, generalmente se manda a hacer también el estudio de mecánica de suelo, que tiempo después pedirá el calculista. Este informe tiene un costo de alrededor de $500 mil. “Se analizan dos o tres metros de profundidad para saber cómo se componen los sustratos del suelo, y según eso, qué estructura se necesita”, agrega Hernández.

Con estos antecedentes sobre la mesa, el arquitecto presenta su propuesta al cliente. Además de hacer los planos de la vivienda, es él quien coordina a todos los especialistas involucrados en la obra y gestiona los trámites municipales, por lo que su papel es clave en la construcción de una vivienda. Lo habitual es que cobre 1,7 UF por metro cuadrado (UF/m {+2} ) por superficie proyectada, por lo que para una casa de 140 m {+2} , por ejemplo, sus honorarios serían de $5.808.000. De todas formas, dependiendo de la experiencia del arquitecto, el monto puede variar entre las 1,2 Unidades de Fomento por metro cuadrado y las cuatro UF/m {+2} .

Acá es donde parten los problemas, según la mayoría de los expertos. “Generalmente, cuando haces el anteproyecto, la casa era de 100 m {+2} {+,} pero termina siendo de 150 m {+2} ; y cuando el cliente se da cuenta de que debe pagar ahora por esos 150 m {+2} , es un desastre. Lo que parece muy obvio al principio, a veces deja de serlo”, indica Hernández.

A su juicio, para evitarse problemas, lo mejor es explicitar todo en el presupuesto inicial, que al firmarse se valida como contrato.

Pablo Rivas no lo hizo. Compró un terreno en Peñalolén y mandó a construir tres casas, una de 90 m {+2} y dos de 200 m {+2} . Los problemas con el arquitecto llegaron al momento de pagar los extras.

“No me complicaba que me cobrara los cambios que le fui haciendo al proyecto en la medida en que este avanzaba, pero en un minuto comenzó a cobrarme por visita, y eso nunca se explicitó. Este llegó con una cuenta de pendiente de $300 mil por cuatro visitas”, cuenta.

Gastos antes de la construcción

Con el anteproyecto arquitectónico aprobado por el cliente, el siguiente paso es que se empiecen a involucrar las distintas especialidades. Los proyectos básicos son de electricidad, sanitario, de gas y de cálculo. La mayoría de ellos tiene un costo promedio de $350 mil, pensando en casas de hasta 500 m {+2} . Sin embargo, el proyecto de cálculo se dispara y los valores rondan las 0,2 UF/m {+2} . Por ejemplo, en una casa de 200 m {+2} esta cifra bordea los $980 mil.

Otro cobro que no es de la construcción propiamente tal, pero que sí está asociado a ella, es el que hacen las distintas compañías para implementar los servicios de agua, gas y electricidad.

Desde Chilectra aseguran que considerando un empalme aéreo de 10 KW de potencia (el más frecuente en los últimos años), los servicios de instalación de un empalme a 20 metros de distancia de la casa, una inspección de una hora y la instalación del medidor suman un costo de $101.564, aunque varía caso a caso.

En Aguas Andinas aclaran que ellos revisan que el proyecto sanitario se ajuste a la norma, lo que es gratuito. “Los costos adicionales tienen que ver con las obras que la empresa encargada de hacer la conexión deba ejecutar”, señalan desde la compañía. Según la experiencia de Rodrigo Compan, empalmar una vivienda a la red de agua potable sale como mínimo de $1,8 millones.

En cuanto al gas, desde Metrogas indican que si la vivienda está cerca de la red, la conexión externa de gas natural es gratuita, junto con la instalación del medidor y del regulador. Otra opción es colocar un balón de gas que se rellena cada cierto tiempo. En Abastible, por ejemplo, el costo de instalación de un tanque de 125 kilos se estima en torno a los $200 mil, que debiera cubrir las necesidades de consumo de gas licuado (de calefón y cocina) para una casa de 250 m {+2} .

Por último, para comenzar a edificar se requiere de un permiso municipal que también significa un gasto, el que no varía dependiendo de la municipalidad, pues está definido por la Ley General de Urbanismo y Construcción. “Los derechos para construir son el 1,5% del presupuesto de construcción. Por ejemplo, si una casa que se fija a $20 millones su precio de construcción, se paga un derecho de edificación de $300 mil”, explica el director de Obras de la Municipalidad de Ñuñoa, Carlos Frías.

Así, considerando una casa de 200 m {+2} , la suma de todos los ítems anteriores al proceso constructivo propiamente tal -estudios previos ($800 mil), proyectos de especialidades ($10.324.660), empalmes a los servicios básicos (1.901.800) y permiso municipal ($2.343.072)- dan un costo total de $15.369.532.

Ahorros con materiales propios

La empresa constructora debiera hacer su aparición una vez que las observaciones de cada especialidad ya estén incorporadas al proyecto habitacional y hayan sido aprobadas por el propietario. Para lograr un presupuesto más competitivo, dicen los expertos, conviene hacer una pequeña licitación abierta, donde participen dos o tres constructoras.

Según los cálculos de Rodrigo Compan, el costo mínimo de construcción está en 32 UF/m {+2} . “Si el propietario aporta los materiales, puede significar un ahorro de 10%, aunque a los clientes que se meten en la obra se les hace un verdadero calvario”, señala el socio de la empresa CBC Arquitectura y Construcción.

En la compra de los insumos, por ejemplo, hay que considerar el trabajo de logística que hay detrás. “Un baño normal significa una tonelada de cerámicas. Yo tengo que poner a alguien tres horas en la tienda para que le pasen todo el material y lo suban a un camión”, explica Compan. Además, advierte que los tiempos de la obra exigen que ciertos materiales estén disponibles en determinados días; si no, se debe pagar la jornada perdida de los trabajadores.

En todo caso, el presupuesto inicial que finalmente se acuerda con la constructora generalmente sufre modificaciones, y este tiende a elevarse. “Siempre les advierto a mis clientes que durante el proceso de construir una casa, que son como mínimo nueve meses, va a haber un valor agregado que significa un 10 o 20% adicional, porque van ocurriendo cosas, y siempre hay cambios”, advierte el arquitecto Juan Hernández. En el caso de Pablo Rivas, por ejemplo, el alza fue de un 30% respecto del primer presupuesto de construcción.

“Los particulares generalmente hacen cambios una vez que se inician las obras, porque no entienden el 100% de lo que se está proyectando. Eso no pasa cuando se trabaja con empresas ni instituciones”, señala Fernando Leiva, socio de la constructora LS, con experiencia en cerca de 15 proyectos de casas. A su juicio, el sobrecosto efectivamente se mueve cerca del 20%. Federico Harding, supervisor de obra de la constructora Concreta, también coincide con esta cifra: “En desarrollos grandes puede llegar al 10%, pero en obras menores no es raro que sea el doble”.

Ahora bien, un gasto que se podría sumar durante este período de construcción, pero que no se paga a la constructora, es el servicio de Inspección Técnica de Obra (ITO). “Se asesora al cliente integralmente, incluyendo controles de plazos y costos, de pagos y de administración. Se hace, además, una gestión de comunicación entre las partes participantes del proyecto y una inspección a los procesos constructivos”, explica Cristian Grandón, gerente general de Casa Check.

En dicha empresa, la ITO diaria (media jornada) tiene un valor de 90 UF mensuales; tres veces a la semana sale 75 UF mensuales, mientras que dos veces a la semana llega a 60 UF mensuales. “Las solicitudes de ITO a tiempo completo prácticamente no existen en proyectos de casas, pues es más frecuente en obras de mayor envergadura, como los edificios”, agrega el ejecutivo.

Sumando y restando, siguiendo este ejercicio, construirse una casa de 200 m {+2} puede costar fácilmente $215.995.072. De ellos, $156.204.800 son costos directamente de construcción; es decir, el 72%.

$256 mil es el valor tope que tiene la inscripción de una propiedad en el Conservador de BBRR de Santiago si esta cuesta $128 millones o más.

UF 90 al mes cuesta la ITO diaria (Inspección Técnica de Obra), mientras que tres veces a la semana sale 75 UF mensuales.

$500 mil en promedio cuesta el estudio de mecánica de suelo , donde se analiza este para saber cómo se componen los sustratos del suelo y qué estructura se necesita.

PARA EMPEZAR A EDIFICAR UNA VIVIENDA SE REQUIERE DE UN PERMISO MUNICIPAL QUE ESTÁ DEFINIDO POR LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN. LOS DERECHOS PARA CONSTRUIR SON EL 1,5% DEL PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN.

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