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FUSION DE TERRENOS

Lo invito a observar  este Video en donde se revela  

COMO AUMENTAR INSTANTANEAMENTE  

el VALOR de su PROPIEDAD  cuando realizas la

FUSION DE LOTES o FUSION DE TERRENOS de sus Predios

 Este Video dura 18 minutos: Asegúrate de encender el Audio de Tu Equipo.

Si  estas interesado en unir o fusionar  dos o más terrenos para convertirlo en  un  terreno más grande, entonces lee o  mira hasta el final esta pagina en donde revelo como puedes aumentar automáticamente el valor comercial del terreno resultante, a través, del trámite de  la FUSION de Terrenos ó Fusión de Lotes.

 

Pero antes,  vamos a introducirnos   en el tema y voy hacer lo mejor posible para explicarte con palabras sencillas respondiendo a las siguientes preguntas

  •  ¿Qué es la Fusión de terrenos?
  •  ¿Cuándo es conveniente Fusionar dos Terrenos?
  •  ¿Cuándo NO es conveniente la Fusión de Lotes?
  •  ¿Cómo aumenta el Valor de tu Propiedad mediante la Fusión de Terrenos?
  •  ¿Cómo es el proceso para hacer una fusión de terrenos?
  •  Preguntas Frecuentes de la Fusión Predial

 

En primera instancia, es importante señalar que una vez aprobado el proyecto de Fusión, este debe ser inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, antes de poder enajenar o trasferir el lote resultante

 No me voy a ocultar nada, y luego te voy a mostrar cuales son los  antecedentes  necesarios para la Fusion de Terrenos y te voy a mostrar que debe de contener un Plano de Fusion para ser presentado en la Municipalidad respectiva.

 Estas listo!!!-….OK, pero antes déjame decirte quien soy y que me da la autoridad para hablarte acerca del proceso de la Fusion de Lotes.

Pues bien, me presento. Mi nombre es Patricio Becar Elissegaray y soy Arquitecto de la Universidad de Chile, y tengo experiencia en la Fusion de Terrenos, pues he trabajo 8 años en distintas Direcciones de Obras de Chile, en donde he tenido la oportunidad de revisar y otorgar Certificados de Fusión de Lotes, es decir, conozco por dentro a la institución clave en autorizar una Fusion de Lotes, y para ello más adelante te voy a mostrar como debe estar estructurado un Plano de Fusion.

 

¿Qué es la Fusión de terrenos?

 La Fusión de terrenos o Fusión Predial  consiste en la unión de dos o más lotes colindantes  generándose  un predio de mayor tamaño. El resultado de este trámite es que a partir de los lotes originales se genera un solo  lote, es decir, una sola propiedad o unidad.  En la Fusión de Terrenos un requisito fundamental es que todas las propiedades sean de dominio de un mismo propietario, o de un grupo de propietarios.

 Fusion-de-Terrenos

¿Cuándo es conveniente Fusionar dos o más  Terrenos?

  Es recomendable fusionar los lotes en los siguientes casos:

  • DIMENSIÓN: Si desea construir  una edificación de mayor tamaño que no cabe en uno de los lotes iniciales.
  • ACCESIBILIDAD: Si desea generar un nuevo acceso al Terreno desde otra Avenida, calle ó Pasaje.
  • VALOR de MERCADO: Si desea aumentar el Valor Comercial de su Terreno

 

¿Cuándo NO es conveniente Fusionar dos o más  Terrenos?

NO es recomendable que Usted fusione los  terrenos en los siguientes casos:

  • DIFERENTES  DESTINOS:

Por ejemplo, si  posee un terreno Comercial y vecino a este, posee un terreno con destino Habitacional, una vez realizada la FUSION, es muy probable que el Valor de las Contribuciones aumente dramáticamente al destino que paga mayores contribuciones, es decir, en este caso al destino Comercial. Este tipo de fusiones se recomienda sólo sino hay más remedio que fusionar para disponer de una mayor cabida o accesibilidad  para las construcciones.

  • FUSION TERRENOS CON DISTINTOS GRADOS DE URBANIZACIÓN:

Si Usted está pensando Fusionar un terreno que posee un nivel de Urbanización completa y  recibida por la Municipalidad y desea fusionarlo con un terreno contiguo  que posee una urbanización deficiente. La verdad, es que no es un  buen negocio, pues  predio resultante de la Fusión, quedara en una situación de Urbanización Incompleta y para enajenar, o transferir a terceros el dominio de la propiedad, tendrá que ejecutar o bien garantizar ante el Municipio, las obras de urbanización que requiera el total del terreno, por ejemplo, tendrá que ejecutar a sus costas los gastos de las nuevas aceras o veredas, parte de la calzada, alumbrado público, arborización exterior, señalética vial, etc.

  • NO EXISTEN LAS FUSIONES  TRANSITORIAS:

Por ejemplo, si existe una SUBDIVISION  aprobada y  actualmente existen tres terrenos colindantes que nacieron de esta Subdivisión, y ahora Usted decide que es momento de Fusionar parte de ellos , pues  por ejemplo, desea hacer un proyecto más grande o simplemente  vender .  Pasa en estos casos que si Usted, en el futuro se arrepiente  de haber Fusionado los terrenos, a veces es bastante difícil volver a Subdividirlos en las condiciones iniciales. En efecto, es más fácil Fusionar que Subdividir los terrenos, pues las leyes fomentan la Fusión por sobre la Subdivisión de terrenos.

 

 ¿Cómo aumentar instantáneamente el Valor de tu Propiedad mediante la Fusión de Terrenos?

 Aquí va lo prometido. Un predio resultante de la Fusion de dos o más terrenos aumenta automáticamente su valor comercial por dos factores. Uno de ellos es fácil de intuir y el otro es un poco más rebuscado pues nace de un Articulo de la Ley General de Urbanismo y Construcción que rige en Chile, que algunos arquitectos  omiten o simplemente desconocen.

Pues bien, vamos por el primer factor:

  • Aumento de la Cabida de un Terreno: 

Esto es que simplemente dentro del terreno resultante de la fusión predial,  se hace posible construir una mayor cantidad de metros cuadrados, lo cual hace que el terreno sea más atractivo para el mercado inmobiliario. Es decir, un terreno con una mayor capacidad de edificación, generalmente siempre tendrá un mayor valor comercial que aquellos terrenos limitados en su construcción.  Pongamos por ejemplo tres terrenos de 250 m2 cada uno, en cada uno de ellos cabe cómodamente una vivienda tipo DFL-2, es decir de 140 m2 construidos. Ahora imaginemos que estos tres terrenos se fusionan, y como resultado se obtiene un paño de 750 m2, en el cual –si la normativa de la zona lo permite- perfectamente podríamos edificar un edificio de al menos 12 departamentos de 90 m2. Es decir, hemos cuadriplicado la cantidad de viviendas y se ha aumentado en 660 m2 la cantidad de superficie edificada vendible.

Hasta aquí, le perece que es un buen negocio Fusionar Terrenos. Sí, cierto!!… Pues bien, ahora hablemos acerca del segundo factor.

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  • El Beneficio del Art. 63 de la Ley General de Urbanismo y Construcción: 

En este artículo de la ley se menciona que la fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%. Esto de forma simple, significa que producto de la Fusion de Lotes, a Usted lo premian otorgándole casi un tercio de mayor capacidad para construir en el terreno resultante. Es decir, y como dije antes, un terreno tendrá un mayor valor comercial si es factible construir ahí una mayor cantidad de metros cuadrados. Ahora, imagínese que podríamos construir un 30% más de lo comúnmente permitido.

Usted comparte conmigo que esto se está poniendo cada vez más mejor… Cierto que si!!.. Pues bien sigamos con el ejemplo anterior, y digamos por ejemplo, que podemos construir no solo 12 departamentos, sino que ahora podemos construir 15 departamentos.  En conclusión, en nuestro ejemplo, hemos densificado el suelo, transformando tres propiedades unifamiliares aisladas convirtiéndolas en un terreno mayor con una capacidad aun mayor para construir, en la cual pueden vivir 15 familias en el terreno.

Ahora bien, con este sencillo ejemplo, solo deseo demostrarle que debido a la Fusion de Terrenos, el terreno resultante se hace más atractivo y  genera mayor interés por parte del mercado inmobiliario  y en consecuencia la propiedad fusionada, aumenta de valor comercial automáticamente.

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¿Cómo es el proceso para hacer una fusión de terrenos?

En la Fusión Predial intervienen tres instituciones, en el siguiente orden. La Municipalidad, el Servicio de Impuestos Internos (SII) y el Conservador de Bienes Raíces (CBR) que le corresponda a su comuna.

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 En términos simples, de cada institución obtenemos lo siguiente:

 1.- Municipalidad: El Arquitecto que Usted contrate presentara el Plano de Fusión  y obtendrá la Resolución de Fusión, autorización que  la emite la Dirección de Obras.  También autoriza en primera instancia la enajenación del lote

2.- Servicio de Impuestos Internos (SII): El propietario completa un formulario solicitando un nuevo ROL para la propiedad. En definitiva, el SII elimina el resto de los roles y deja sólo un Rol para la propiedad.

3.- Conservador de Bienes Raíces (CBR): El propietario inscribe la Fusión, la que junto al visto bueno de la Dirección de Obras, le permiten a Usted enajenar el predio, es decir, transferir la propiedad a un tercero.

 

Listado de Documentos solicitados para la Fusion de Lotes

 Aquí le dejo un listado de los requisitos que solicitan estas instituciones para obtener la Fusion de Terrenos:

Municipalidad:

 

Servicios de Impuestos Internos:

    • Certificado de Deuda de Contribuciones al día
    • Resolución de Fusión y  Plano de Fusión aprobado por el Municipio
    • Certificados de Numero
    • Escrituras de los lotes y/o Certificado de Dominio Vigente

 

Conservador de Bienes Raíces:

    • Título de Dominio de la Propiedad
    • Certificado de Deuda de  Contribuciones al día
    • Resolución de Fusión y  Plano de Fusión aprobado por el Municipio
    • Certificados de Numero Municipal

 

Hasta aquí se han enumerado los distintos documentos que se requieren en el proceso de Fusion de Lotes. Si quieres una explicación más detallada de cada uno de estos pasos y puedas tramitar con éxito tu solicitud de Fusion de Terrenos,  te recomiendo que les des una mirada al siguiente video que he preparado para Usted. Haciendo click aquí :  como hacer una fusión de terrenos

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Preguntas Frecuentes de la Fusión Predial

 ¿Se pueden fusionar Terrenos de distintos propietarios?

La ley señala con claridad que debe ser un sólo propietario, el cual puede ser una persona natural o jurídica, o bien una sucesión, esta ultima  la cual se entiende como solo un dueño.

 ¿Es posible la  Fusión Predial si los predios están  Afectos a Utilidad Pública?

Si, los predios  están afectos a utilidad pública, por ejemplo por un ensanche de caminos, la respuesta es que si es posible efectuar la Fusión.

Esto difiere en el caso que se requiera Enajenar  un predio resultante de una Subdivisión Afecta a Utilidad Pública, pues en ese caso es necesario realizar a su costa la urbanización exterior o bien garantizar las obras ante el Municipio.

ATENCIÓN: Si  estas interesado en realizar la Fusión Predial de tus terrenos y no deseas sorpresas en el camino y deseas que el proceso tenga éxito. Pues no dudes en solicitar un presupuesto Gratuito por este servicio, haciendo click más abajo en donde dice “Cotizar este Servicio”

  

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Para finalizar, si te ha parecido relevante la información otorgada por favor comparte tus opiniones y experiencias. Déjanos tus comentarios aquí abajo.

  

 
 

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